Haus mit Veranda oder Überdachung ohne Genehmigung verkaufen

Sie können ein Haus mit einer nicht genehmigten Veranda oder Überdachung verkaufen, aber zuerst muss klar sein, welche Art von Abweichung vorliegt. Manche lassen sich mit einem Antrag beheben, andere müssen zurückgebaut werden. Wenn Sie das vor dem Verkaufsstart wissen, taucht das Problem nicht erst beim Notar auf. Dann ist der Käufer schon gebunden und kann leichter einen Preisnachlass verlangen.

Bei Häusern am Gardasee kommt das häufig vor. Veranden werden verglast, um ein Zimmer zu gewinnen, im Garten entstehen Überdachungen und Pergolen, Dachböden werden zu Wohnraum. Über die Jahre kommen Pools und Gartenhäuschen dazu.

Zwei Arten von Abweichungen: Kataster und Baurecht

• Abweichung vom Kataster (difformità catastale): Der beim Kataster (catasto) hinterlegte Grundriss entspricht nicht dem heutigen Haus. Seit 2010 muss die Übereinstimmung im Kaufvertrag erklärt werden. Der Katastergrundriss (planimetria catastale) ist deshalb vor dem notariellen Kaufvertrag (rogito) zu aktualisieren.
• Baurechtliche Abweichung (difformità urbanistica): Das Haus entspricht nicht dem, was die Gemeinde mit den Baugenehmigungen (titoli edilizi) erlaubt hat. Sie ist heikler, denn ein aktualisierter Grundriss beim Kataster macht eine Baumaßnahme nicht legal, die die Gemeinde nie genehmigt hat.

Was das Salva-Casa-Dekret geändert hat

Das Salva-Casa-Dekret (decreto Salva Casa, Gesetzesdekret 69/2024, umgewandelt durch Gesetz 105/2024) hat es leichter gemacht, einige Fälle zu regeln:

• Es hat die Bautoleranzen (tolleranze costruttive) für Arbeiten erweitert, die bis zum 24. Mai 2024 ausgeführt wurden. Kleine Maßabweichungen vom Plan gelten nicht als nicht genehmigte Baumaßnahmen, und für kleinere Einheiten sind die Spielräume größer.
• Es hat für teilweise Abweichungen ein einfacheres Verfahren für die nachträgliche Baugenehmigung (sanatoria) eingeführt.
• Es hat abnehmbare Panoramaverglasungen an Balkonen und Loggien unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfrei gestellt.

Nicht alles lässt sich jedoch legalisieren. Eine echte Erweiterung, ein ohne Genehmigung gebautes zusätzliches Zimmer oder ein Bau, der gegen die Bauvorschriften verstößt, kann einen Rückbau erfordern.

Landschaftsschutz am See

Am Gardasee kommt etwas hinzu: Ein Großteil der seenahen Gebiete unterliegt einer Landschaftsschutzauflage (vincolo paesaggistico). Das italienische Landschaftsschutzrecht (Codice del paesaggio) schützt per Gesetz alle Flächen bis 300 m vom Seeufer. In mehreren Gebieten am Gardasee gelten zusätzlich eigene Schutzauflagen. Dort brauchen Sie neben der Genehmigung der Gemeinde auch eine landschaftsschutzrechtliche Genehmigung (autorizzazione paesaggistica), und eine nachträgliche Legalisierung ist nur eingeschränkt möglich.

Deshalb muss der konkrete Fall geprüft werden, bevor man dem Käufer verspricht, dass sich „alles regeln lässt“.

So gehen Sie vor dem Verkauf vor

1. Die Baugenehmigungen des Hauses bei der Gemeinde und den Katastergrundriss beim Kataster beschaffen.
2. Beides mit dem tatsächlichen Haus vergleichen, Raum für Raum und auch außen.
3. Klären, welche Art von Abweichung vorliegt: innerhalb der Toleranz, nachträglich genehmigungsfähig oder zurückzubauen.
4. Den Antrag von einem zugelassenen Techniker vorbereiten lassen, mit einem klaren Kostenvoranschlag.
5. Nach Zahlen entscheiden: Manchmal lohnt es sich, vorher alles zu regeln. Manchmal ist es besser, die Lage offenzulegen und sie im Preis zu berücksichtigen.

Bei der kostenlosen Bewertung übernehme ich die Vorprüfung der Unterlagen. Ist ein Antrag nötig, unterschreibt ihn ein unabhängiger, zugelassener Techniker, mit vorher vereinbarten Kosten.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen. Jedes Haus muss im Einzelfall geprüft werden, mit der Gemeinde und einem zugelassenen Techniker.