Haus am Gardasee aus dem Ausland verkaufen: Vollmacht, Steuern

Sie können ein Haus am Gardasee verkaufen, ohne nach Italien zu reisen: Sie unterschreiben mit einer notariellen Vollmacht (procura), und um Besichtigungen, Schlüssel und den Kontakt zum Notar kümmert sich das Maklerbüro. In dieser Lage sind viele Eigentümer aus Deutschland, der Schweiz, Österreich und den Niederlanden, aber auch Italiener, die heute im Ausland leben.

1. Die Vollmacht für die Unterschrift

Sie möchten den Vorvertrag (compromesso), der in Italien bereits rechtlich bindend ist, und den notariellen Kaufvertrag (rogito) unterschreiben, ohne selbst anwesend zu sein? Dafür brauchen Sie eine notarielle Vollmacht. Damit beauftragen Sie eine Vertrauensperson, an Ihrer Stelle zu unterschreiben. Sie haben zwei Möglichkeiten:

• bei einem Notar in Ihrem Land: Danach braucht die Vollmacht eine Apostille und, wenn sie nicht auf Italienisch verfasst ist, eine Übersetzung. Die Apostille gilt in den Staaten des Haager Übereinkommens, etwa in Deutschland, Österreich, der Schweiz und den Niederlanden;
• beim italienischen Konsulat in Ihrem Land.

Bereiten Sie die Vollmacht frühzeitig vor und lassen Sie sie vom italienischen Notar prüfen, der den Kaufvertrag beurkundet. So hat sie genau den Wortlaut, der gebraucht wird.

2. Besichtigungen, Schlüssel und Unterlagen

Wenn Sie weit weg wohnen, wiegt der praktische Teil schwerer als der rechtliche:

• Die Schlüssel bleiben im Büro, und ich begleite jede Besichtigung selbst.
• Die Unterlagen besorge ich mit Ihrer schriftlichen Ermächtigung: Katasterauszüge (visure catastali), Katastergrundrisse (planimetrie catastali) und die Baugenehmigungen (titoli edilizi) bei der Gemeinde.
• Auf dem Laufenden halte ich Sie nach jeder Besichtigung und jeder Anfrage per E-Mail oder WhatsApp, auf Wunsch auch auf Deutsch oder Englisch.

3. IMU und laufende Kosten bis zum Verkauf

Die IMU (kommunale Immobiliensteuer) für eine Zweitwohnung zahlen Sie bis zum Monat des Notartermins, anteilig nach den Monaten, in denen Ihnen das Haus gehört. Auch das Hausgeld (spese condominiali) tragen Sie bis zum Verkauf. Bitten Sie die Hausverwaltung um eine aktuelle Aufstellung, denn der Käufer wird sie sehen wollen.

4. Veräußerungsgewinn und Steuern

Der Veräußerungsgewinn (plusvalenza) ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis zuzüglich bestimmter Kosten. Für ein Haus in Italien wird er in Italien besteuert, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Bau verkaufen. Sie können den Notar bitten, beim Notartermin direkt die Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) von 26 % anzuwenden. Bei geerbten Häusern wird der Veräußerungsgewinn nicht besteuert.

Wenn Sie im Ausland leben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, wie Sie den Verkauf in Ihrem Land angeben. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass Sie zweimal Steuern zahlen, aber jedes Land hat eigene Regeln.

5. Zahlung und Übergabe

Der Kaufpreis wird meist beim Notartermin per Banküberweisung oder Bankscheck (assegno circolare) bezahlt. Nach der Unterschrift bleiben nur noch die letzten Schritte: Zählerstände ablesen, Versorgungsverträge ummelden und dem neuen Eigentümer Schlüssel und Hausunterlagen übergeben.

Die Schritte in der richtigen Reihenfolge

1. Lassen Sie das Haus bewerten und die Unterlagen prüfen.
2. Bereiten Sie die Vollmacht rechtzeitig vor, mit Apostille.
3. Lassen Sie die Schlüssel für die Besichtigungen im Büro.
4. Klären Sie die steuerliche Seite mit Ihrem Steuerberater.
5. Unterschreiben Sie über Ihren Bevollmächtigten und erhalten Sie die Zahlung.

Wenn Sie im Ausland leben und Ihr Haus am Gardasee verkaufen möchten, schreiben Sie mir gern auch auf Deutsch oder Englisch: Wir organisieren alles aus der Ferne.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen. Für die steuerlichen Fragen in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich an einen Steuerberater.