Vendere una casa con veranda o tettoia non in regola: cosa si può sistemare

Si può vendere una casa con una veranda o una tettoia non in regola, ma prima bisogna capire che tipo di difformità è: alcune si sistemano con una pratica, altre vanno rimosse. Saperlo prima di mettere in vendita evita che il problema emerga dal notaio, quando l’acquirente è già impegnato e ha più forza per chiedere uno sconto.

Sulle case del Lago di Garda è una situazione comune. Verande chiuse per avere una stanza in più, tettoie e pergolati sul giardino, sottotetti resi abitabili, piscine e casette aggiunte negli anni.

Due tipi di difformità: catastale e urbanistica

• Difformità catastale: la planimetria depositata al catasto non corrisponde alla casa di oggi. Dal 2010 la corrispondenza va dichiarata nell’atto di vendita, quindi la planimetria va aggiornata prima del rogito.
• Difformità urbanistica: la casa non corrisponde a quanto autorizzato dal Comune con i titoli edilizi. È la più delicata, perché aggiornare la planimetria al catasto non rende regolare un’opera che il Comune non ha mai autorizzato.

Cosa ha cambiato il decreto Salva Casa

Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con la legge 105/2024) ha reso più semplice sistemare alcune situazioni:

• ha ampliato le tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: piccole differenze di misura rispetto al progetto non sono considerate abusi, con margini più ampi per le unità più piccole;
• ha introdotto una procedura di sanatoria più accessibile per le difformità parziali;
• ha inserito tra le opere libere le vetrate panoramiche amovibili su balconi e logge, a determinate condizioni.

Non tutto però si sana: un ampliamento vero, una stanza in più costruita senza titolo o un’opera in contrasto con le norme urbanistiche possono richiedere la rimozione.

Il vincolo paesaggistico sul lago

Sul Garda c’è un elemento in più: gran parte delle zone vicine al lago è sottoposta a vincolo paesaggistico. Il Codice del paesaggio tutela per legge i territori entro 300 metri dalla riva dei laghi, e in diverse zone del Garda esistono anche vincoli specifici. In queste aree, oltre al permesso del Comune, serve l’autorizzazione paesaggistica, e le possibilità di sanare a posteriori sono più limitate.

Per questo, prima di promettere a chi compra che «si sistema tutto», bisogna verificare il caso preciso.

Come procedere prima di vendere

1. Raccogliere i titoli edilizi della casa in Comune e la planimetria al catasto.
2. Confrontarli con la casa reale, stanza per stanza e anche all’esterno.
3. Capire che tipo di difformità c’è: tolleranza, sanabile, da rimuovere.
4. Far preparare la pratica a un tecnico abilitato, con un preventivo chiaro.
5. Decidere con i numeri: a volte conviene sistemare prima, a volte vendere dichiarando la situazione e tenendone conto nel prezzo.

Durante la valutazione gratuita faccio io la verifica preliminare dei documenti. Quando serve una pratica, la firma un tecnico abilitato indipendente, con costi concordati prima.

Questo articolo dà informazioni generali. Ogni casa va valutata nel suo caso specifico, con il Comune e un tecnico abilitato.