Unterlagen für den Hausverkauf in Italien: die Checkliste

Für den Hausverkauf brauchen Sie Unterlagen aus vier Bereichen: Eigentum, Kataster (catasto), Baugenehmigungen der Gemeinde und Energieausweis. Sammeln Sie sie am besten, bevor Sie das Haus inserieren. Fehlt etwas, bemerken Sie es in Ruhe und nicht erst während der Verhandlung oder beim Notar.

Hier ist die Liste, mit der ich arbeite, wenn wir ein Haus für den Verkauf vorbereiten.

1. Eigentum und Erwerbsurkunde

• Ausweis und italienische Steuernummer (codice fiscale) aller Eigentümer.
• Erwerbsurkunde (atto di provenienza): Das ist Ihr Kaufvertrag. Wenn Sie das Haus geschenkt bekommen oder geerbt haben, ist es die Schenkungsurkunde oder die Urkunde zur Erbschaft.
• Familienstand und Güterstand: Leben Sie in Errungenschaftsgemeinschaft (comunione dei beni)? Das ist der gesetzliche Güterstand in Italien. Dann muss beim notariellen Kaufvertrag (rogito) auch Ihr Ehepartner mitwirken.
• Wenn Sie das Haus geerbt haben: Erbschaftssteuererklärung (dichiarazione di successione) und Umschreibung im Kataster (voltura catastale). Der Notar prüft außerdem die Annahme der Erbschaft (accettazione dell’eredità).

2. Kataster

• ein aktueller Katasterauszug (visura catastale);
• der hinterlegte Katastergrundriss (planimetria catastale).

Seit dem 1. Juli 2010 muss im Kaufvertrag stehen, dass Katasterdaten und Grundriss dem tatsächlichen Zustand des Hauses entsprechen. Eine geschlossene Veranda, eine versetzte Trennwand oder ein zum Hobbyraum umgebauter Keller können dazu führen, dass der Grundriss nicht mehr stimmt. Dann muss er vor dem Notartermin aktualisiert werden.

3. Baugenehmigungen und Bewohnbarkeit

• Alle Baugenehmigungen: Baulizenzen (licenze), Baukonzessionen (concessioni), die Baugenehmigung (permesso di costruire) und Baumeldungen (DIA/SCIA). Dazu kommen, falls es sie gibt, die nachträgliche Baugenehmigung (sanatoria) oder die Bauamnestie (condono edilizio).
• Nachweis der Bewohnbarkeit (agibilità), als Bescheinigung oder zertifizierte Erklärung, sofern vorhanden.

Hier stecken die häufigsten Probleme bei Häusern am See: geschlossene Pergolen, Überdachungen, zu Wohnraum ausgebaute Dachböden, nachträglich gebaute Pools. Ob das Haus baurechtlich konform ist (conformità urbanistica), zeigt erst der Vergleich: Passen diese Papiere zum Haus, wie es heute dasteht? Ich suche die Unterlagen mit Ihrer Ermächtigung bei der Gemeinde heraus. Zeigt sich eine Abweichung, unterschreibt den Antrag zur Behebung ein unabhängiger, zugelassener Techniker.

4. Energie und technische Anlagen

• Energieausweis (APE, attestato di prestazione energetica): Energieeffizienzklasse und Energiekennwert (IPE) müssen schon im Inserat stehen. Der Energieausweis wird dem Käufer übergeben und dem Kaufvertrag beigefügt.
• Nachweise, dass die technischen Anlagen den Normen entsprechen (dichiarazioni di conformità degli impianti), falls Sie sie haben: Sie sind nicht immer Pflicht. Aber sie geben dem Käufer Sicherheit.

5. Wenn das Haus in einer Wohnanlage liegt

• Gemeinschaftsordnung (regolamento di condominio).
• Schreiben der Hausverwaltung zum Stand beim Hausgeld (spese condominiali): Der Käufer will wissen, ob Zahlungen offen sind oder ob die Eigentümer bereits außerordentliche Arbeiten beschlossen haben.

6. Wenn noch ein Darlehen läuft

• Ablöseberechnung der Bank (conteggio di estinzione). Das Immobiliendarlehen lässt sich beim Notartermin mit einem Teil des Kaufpreises ablösen; danach wird die Hypothek gelöscht.

Was passiert, wenn ein Dokument fehlt

Das hängt vom Dokument ab. Die meisten lassen sich beschaffen: ein Katasterauszug in wenigen Minuten, ein aktualisierter Grundriss oder ein Energieausweis in einigen Tagen. Andere brauchen mehr Zeit, etwa eine nachträgliche Baugenehmigung oder eine Erbschaft, die nie formell abgewickelt wurde. Wichtig ist, es vor dem Inserat zu wissen. Stockt eine Verhandlung einen Monat vor dem Notartermin, verlieren Sie den Käufer und oft auch einen Teil des Preises.

Wenn Sie möchten, prüfe ich die Unterlagen Ihres Hauses bei der kostenlosen Bewertung.